Magelrüge Baumangel Rechtsfragen

advo · Gast

Baumangel und Mangelrüge

1. Mangelbegriff, § 633 Abs. 2 und 3 BGB

Eine Bauleistung ist mangelhaft, wenn die ausgeführte Leistung das
< Bau-Ist > von der im Vertrag vereinbarten Beschaffenheit abweicht oder wenn das erstellte Werk für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung bzw. für die gewöhnliche Verwendung ungeeignet ist und es hierdurch in seiner üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit ( Funktion, Gebrauchstauglichkeit usw. ) beeinträchtigt ist < Bau-Soll >.

Ein Mangel kann sich demnach ergeben aus einer Abweichung des Bau-Ist vom Bau-Soll in Bezug auf:

* die Festlegungen im Bauvertrag und im Leistungsverzeichnis, in den
- soweit mitübergeben - Plänen des Architekten und der Sonderfachleute ( Statiker, Heizungsplaner usw. ) und in der Baugenehmigung;
* die Funktions-, Verwendungs- und Gebrauchstauglichkeit;
* die anerkannten Regeln der Technik.

Für die Gewährleistungsverpflichtung kommt es im Grundsatz nicht darauf an, ob der Mangel bereits einen Schaden verursacht hat oder je verursachen wird.

Beispiele: Auf dem neu eingedeckten Dach haben einige Ziegel Risse. Das Dach ist aber ( noch ) dicht. Die Ziegel mit Rissen müssen gleichwohl vom Dachdecker ausgetauscht werden, weil hierdurch deren dauerhafte Funktion beeinträchtigt ist.

Vertraglich vereinbart ist ein Wandputz in der Farbe hellocker. Ausgeführt wird ein oranger Putz. Der Putz an sich erfüllt alle Anforderungen hinsichtlich Schichtdicke, Rissfreiheit, Mörtelgruppe, Haltbarkeit und Wetterschutz. Ein Schaden ist nicht zu erwarten. Der Putz ist trotzdem mangelhaft, weil er nicht in der vereinbarten Farbe " hellocker " ausgeführt wurde.

2. Mangelanzeige

Stellt der Bauherr oder sein Bevollmächtigter (Architekt/Bauleiter) eine mangelhafte Leistung fest, muß er diese gegenüber seinem Vertragspartner zunächst rügen, d.h. ihm den Mangel anzeigen. Eine Mangelanzeige gegenüber dem vor Ort tätigen Sub-/Nachunternehmer seines Vertragspartners ist hingegen ungenügend und führt unter Umständen zum Rechtsverlust!

Für die Mangelanzeige reicht es aus, wenn dem Vertragspartner ( Unternehmer ) die Mangelerscheinung mitgeteilt wird. Die Mangelursache muß hingegen nicht angegeben werden. Denn es ist Aufgabe des Unternehmers, sich den angezeigten Mangel anzusehen und die dafür verantwortliche Ursache zu finden. Die Ursacherforschung ist also Aufgabe des Unternehmers!

Beispiel: Bereits ein Jahr nach Erstellung des EFH sind zwei Kelleraußenwände bis zu 30 cm über der Kellerbodenplatte durchfeuchtet. Der Bauherr muß seinem Unternehmer nur mitteilen, daß in den < genaue Bezeichnung der beiden betroffenen > Kellerräumen die Außenwände 30 cm gemessen ab Kellerboden durchfeuchtet sind. Der Bauherr muß also nicht selbst die Außenwände freilegen, um festzustellen, daß die Hohlkehle mangelhaft ausgeführt wurde.

Der Bauherr sollte eigene Nachforschungen, soweit hierdurch der bisherige Zustand verändert wird, auch schon deswegen tunlichst unterlassen, weil er hierdurch unter Umständen den Beweis vereitelt.

3. Fristsetzung zur Mangelbeseitigung erforderlich

Mit der Mangelanzeige ist dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels ( Nachbesserung ) zu setzen.

4. Eingang der Mangelanzeige beweiskräftig sicherstellen

Der Zugang der Mangelanzeige mit Fristsetzung zur Mangelbeseitigung bei dem Unternehmer muß beweiskräftig sichergestellt werden. Zu empfehlen ist hierfür die Zustellung eines Schriftstücks durch Boten, der sich das Schriftstück vor dem Einwurf in den Hausbriefkasten des Unternehmers durchliest und auf einer Kopie des Schriftstücks das Datum sowie die Uhrzeit der Zustellung notiert. Als Bote sollte wegen der eingeschränkten Glaubwürdigkeit kein Verwandter des Bauherrn, sondern ein sonstige vertrauenswürdige Person fungieren.

Von einem Einschreiben mit Rückschein ist eher abzuraten, da bei Nichtannahme und Nichtabholung des bei der Post hinterlegten Einschreibens die Zustellung als nicht bewirkt gilt. Die Zustellung müßte dann gegebenenfalls nochmals mit neuer Fristsetzung bewirkt werden. Hierdurch geht Zeit verloren.

Von der Versendung einer Mangelanzeige per Telefax ist abzuraten. Das Sendeprotokoll beweist vielleicht ( jedoch Manipulation denkbar ) die Absendung, aber auf keinen Fall den Zugang beim Empfänger. Also muß bei Faxversand sicherheitshalber eine zusätzliche beweiskräftige Zustellung bewirkt werden.

Beim Boten ist das Schriftstück mit dem Einwurf in den Briefkasten zugestellt!

Der sicherste, aber sehr zeitaufwändige Weg ist die Zustellung der Mangelanzeige an den Unternehmer per Gerichtsvollzieher.

5. Beweislast

Bis zur Abnahme der Leistung hat der Unternehmer die Mängelfreiheit seiner Leistung zu beweisen. Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast um: Der Bauherr muß dann dem Unternehmer die Mangellhaftigkeit beweisen.

Von Bedeutung ist die Beweislast für den Fall, daß der Mangel oder die Verantwortlichkeit für den Mangel nicht mehr zu klären ist. In einem solchen Falle verliert bis zur Abnahme der Unternehmer, danach der Bauherr den Prozeß. Die Beweislast ist ferner von Bedeutung für die im Streitfall bei Gericht einzuzahlenden Sachverständigenvorschüsse. Bis zur Abnahme sind die Vorschüsse vom Unternehmer, danach vom Bauherrn einzuzahlen.

Achtung: Die Abnahme erfolgt nicht nur durch eine förmliche Abnahme (Termin auf der Baustelle mit Bauherr und Unternehmer), sondern auch durch die Ingebrauchnahme – i.d.R. gilt dann einige Wochen nach dem Einzug das Bauwerk als abgenommen.

Sind erhebliche Mängel vorhanden, sollte die Abnahme vom Bauherrn schriftlich verweigert werden; im Falle des Einzugs vor Abnahme also Abnahmeverweigerung spätestens mit dem Einzug. Auch hier muß der Zugang der schriftlichen Abnahmeverweigerung sichergestellt werden, also Zustellung des Schriftstücks per Boten oder Gerichtsvollzieher ( s.o. ).

Es gilt: Wer schreibt ( und dies beweisen kann ), der bleibt!

6. Mangelbehebung

Grundsätzlich hat der Unternehmer nicht nur die Pflicht, sondern auch ein Recht, den Mangel selbst zu beseitigen. Beseitigt der Bauherr den Mangel vor Mangelanzeige und Ablauf einer angemessenen Frist selbst oder durch einen anderen Unternehmer ( sog. Ersatz- oder Selbstvornahme ), verliert er - außer bei Gefahr im Verzug und Unerreichbarkeit des Unternehmers - sämtliche Ansprüche; er kann also auch die durch die Ersatz- oder Selbstvornahme angefallenen Aufwendungen nicht erstattet verlangen.

Wie der Mangel behoben wird, entscheidet grundsätzlich der Unternehmer. Der Bauherr darf die vom Unternehmer vorgesehene Art der Mangelbeseitigung nur dann verweigern, wenn diese offensichtlich ungeeignet ist, insbesondere eine Mangelbeseitigung entgegen den anerkannten Regeln der Technik beabsichtigt ist.

7. Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung

Eingeschränkt wird die Mangelbeseitigungspflicht des Unternehmers durch den Grundsatz der Verhältnissmässigkeit.

Beispiel: Eine Beule im Rahmen des neuen Holzfenster ist selbstverständlich ein ( optischer ) Mangel und insofern nachzubessern. Jedoch muss der Unternehmer keinen neuen Rahmen liefern, wenn sich die Beule mit Spachtelmasse und Farbe beheben lässt.

Andererseits: Sind einzelne Fliesen im neu gefliesten Badezimmer gerissen, die durch nachgelieferte Fliesen ersetzt werden könnten, entstehen durch den Austausch aber Farbabweichungen zu den verbliebenen Fliesen ( unterschiedliche Chargen ), dann muß bei einer hochwertigen Badezimmerausstattung alles neu gefliest werden. Der Unternehmer kann sich nicht auf Unverhältnismäßigkeit berufen.
http://www.baurechtsurteile.de/artikel486-0.html

8. Einfluss von Mängeln auf die Zahlungsverpflichtung

Vor der Abnahme gilt bei wesentlichen Mängeln, daß schon die Vergütung nicht fällig wird, also die Abnahme verweigert werden kann und damit überhaupt nichts zu zahlen ist. Eine gleichwohl erhobene Klage des Unternehmers würde als zur Zeit nicht fällig ( bis zur Behebung des Mangels und Abnahme ) abgewiesen werden.

Nach der Abnahme gilt bei Mängeln das Zurückbehaltungsrecht nach § 641 Abs.3 mit dreifachem ( im Sonderfall auch mehr ) Druckzuschlag = 3-fache Betrag der voraussichtlichen Nachbesserungskosten.

Sonderfall:

Sind Abschlagszahlungen vereinbart oder nach § 16 VOB/B auch ohne Vereinbarung zu zahlen, dann gilt § 641 Abs. 3 BGB entsprechend, d.h. Zurückbehaltungsrecht in Höhe des 3-fachen Betrags der Nachbesserungskosten.

§ 641 Abs. 3 BGB gilt auch für den VOB-Bauvertrag.

Wenn der Unternehmer kommt und nachbessert, muß gezahlt werden. Also hat der Unternehmer es in der Hand, doch noch schnell an sein Geld zu kommen.

Bei der Höhe des Einbehalts darf nicht übertrieben werden. Gegebenenfalls ist ein Fachmann hinzuziehen, der den Bauherrn bei der Ermittlung der Nachbesserungskosten berät.

Nachbesserung bedeutet im Grundsatz, die Überarbeitung des erstellten, aber mangelhaften Gewerks; die Neuherstellung ist nur im Ausnahmefall geschuldet. Insofern gilt: Wer zuviel einbehält, trägt im Klagefall einen Teil der Kosten und kommt mit dem " Übereinbehalt " in Zahlungsverzug!

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